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最高法判：自建房一定是违法建筑吗？错错错！识别违法建筑！

甘肃兰州：必看！最高法判决自建房合法，告别拆迁恐惧！

甘肃兰州：自建房违建吗？责令限期拆除？最高法判例！

最高法判：自建房一定是违法建筑吗？责令限期拆除？错错错！

一、案件事实

受甘肃省兰州市某区城管执法局委托，某估价公司于2016年12月16日就汪某贵的房屋作出《房屋征收价值评估分户表》。该表的主要内容为：房屋结构为砖木；建成年代为1956年；对建筑面积为40平方米的有证房屋评估单价为8665元／平方米、房屋评估价为346600元，对建筑面积为46.80平方米的无证房屋评估单价为3397元／平方米、房屋评估价为158980元。

汪某贵用于经营的案涉房屋系其自建房屋，建筑面积46.80平方米，未办理产权证，作为营业用房使用至今。

汪某贵于2017年1月19日领取了《房屋征收价值评估分户表（初始）》。因汪某贵与房屋征收实施单位在签约期限内未达成安置补偿协议，某区政府于2017年1月17日作出《补偿决定》，于2017年1月19日通过公证送达的方式向汪某贵进行了送达。该决定的主要内容为：房屋结构为砖木，用途为营业，入户实测自建（无证）建筑面积46.80平方米。经某估价公司评估，房屋评估价格为3397元／平方米。被征收房屋货币补偿金额为206674元（在评估价158980元的基础上，上浮30%）；汪某贵的搬迁费、临时安置补助费、被征收房屋装修及附属物补偿费，由房屋征收实施单位按照征收补偿方案及相关文件规定结算；汪某贵在该补偿决定公告之日起15日内与房屋征收实施单位签订《房屋征收补偿安置协议》，将房屋交付房屋征收实施单位拆除。该补偿决定还告知汪某贵申请行政复议或提起行政诉讼的权利、期限及强制执行等事项。

2. 法院观点

本案件主要有以下几点争议：

1. 对被征收房屋性质的认定问题。

《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，在城市规划区内未取得城市规划主管部门核发的建设许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建筑的建筑物，属于违法建筑。但改正后保留的建筑物，不认定为违法建筑。本案中，汪某贵房屋建于上世纪五十年代，早于《中华人民共和国城市规划法》施行之日，虽没有提供建房许可手续，也没进行过产权登记，但汪某贵一直使用至今，未经有关部门认定为违法建筑。因此，该房屋不属于违法建筑。

（二）被告的征收行为存在程序上的违法。

首先，关于评估结果的作出与送达问题。本案中，汪某贵于2017年1月19日领取了《房屋征收价值评估分户表》。本案并无证据证明该表即是《评估办法》规定的分户评估报告。即使该表实属分户评估报告，但由于汪某贵没有表示放弃对评估结果申请复核评估及鉴定的权利，该表与《补偿决定》同日送达，也使汪某贵失去了在《补偿决定》作出前申请复核评估及鉴定的机会。尽管某估价公司对案涉建设项目范围内的被征收房屋作出评估标准价，但在汪某贵对评估结果申请复核评估及鉴定的权利未得到保障的情况下，难以认定该表确定的案涉房屋价值确实不低于类似房地产的市场价格。

其次，关于案涉房屋面积问题。《征补条例》规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。本案中，某区政府提供的证据难以证明房屋征收部门已对案涉自建（无证）房屋的权属、建筑面积等进行调查登记。其次，关于货币补偿方式问题。《征补条例》规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”，某区政府没有提供证据证明已对案涉房屋进行调查、认定和处理。在此情况下，汪某贵对补偿安置方式的选择权也就无从保障。某区政府在《补偿决定》中将补偿安置方式确定为货币补偿，亦构成主要证据不足。

3. 自建房的性质及其补偿

（一）自建房属于违法建筑吗？

自建房是指是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工，而建造的房屋和建筑。农村地区几乎都是通过建造自建房的方式实现其住房需求。在征地拆迁的过程中，有些地方直接将自建房当作违法建筑拆迁，而且不给予任何补偿，这种做法是错误的。关于自建房是否属于违法建筑则需要根据具体的情况进行分析。

首先，要明确什么是违法建筑。我们通常所说的违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑主要包括以下三种类型：违法占有耕地的建筑、在乡村庄区域规划内的土地和2008年之前《城市规划法》依然有效之时，已经纳入城市规划区而必须有规划许可的建筑。但并不是所有没有建设工程规划许可证的，都是违法建筑。所以，如果自建房属于其范围内的，则属于违法建筑。