넳 넲

· 标题1山东潍坊：征地补偿款低，怎么拿到补偿款？山东高院教科书指导！

· 标题2山东高院撤销某县政府的违法拆迁，快看如何提高征地补偿款！

· 标题3山东潍坊：没有征收补偿决定就敢征地！补偿款不足市场价，咋办？

· 标题4山东潍坊：征地补偿款低怎么办？胜诉案例手把手教你拿到补偿款！

· 标题5【律师维权】没有征收补偿决定，就可以直接拆迁房屋吗？

没有征收补偿决定，就可以直接拆迁房屋吗？如果这一命题可以成立的话，那么就为某些地方的拆迁部门滥用职权、随意拆迁提供了肥沃的土壤，人民的合法利益无法得到有效的保障。而在征地拆迁过程中，补偿决定所依据的评估报告对于征地补偿数额的确定是极其重要的。如果评估时点和评估方法都可以随意搞错，那如何保证征地补偿的数额是正确的呢？被拆迁人的合法权益又如何得到保障呢？

一、基本案情

2020年9月17日，山东潍坊市某县人民政府就崔某长、于某国等11人所有的房屋作出房屋征收补偿决定，崔某长、于某国等11人不服该强制拆除行为，慕名委托我所谭朋涛律师。

二、律师维权

谭朋涛律师从认真梳理案件事实入手，通过调查取证，向当事人详细了解案情，认真分析卷宗材料，制定了总体办案方案。一审后，由于被上诉人作出补偿决定的评估报告存在诸多违法情形，谭律师受崔某长、于某国等11人的委托，向山东省高级人民法院提起上诉，理由如下：

（一）一审法院已查明，被上诉人未作出征收决定即作出《补偿决定》，又以多数住户进行了搬迁为由认为作出征收决定无实际意义是错误的，一审判决应当予以撤销。被上诉人至今未作出征收决定，在此情况下作出《补偿决定》违反法定程序，被上诉人无证据证明被上诉人征收符合法定条件，《补偿决定》依法应当撤销。

首先，对于行政机关而言，法律无明文规定即禁止，被上诉人违反法律规定的行为是严重错误的，依法必须予以撤销。被上诉人如果要征收上诉人房屋必须依法作出征收决定，对于上诉人享有合法权益的房产，未经法定程序，并经有权机关作出征收决定，任何人无权侵犯。

其次，上诉人确曾要求被上诉人作出补偿决定，但是上诉人要求的是被上诉人依法作出补偿决定，而非违反法定程序，作出违法的补偿决定。一审法院称补偿内容未侵害上诉人合法权益是错误的，因为作为合法房屋的所有权人，非经法定程序、无法定理由任何人不能侵害上诉人所有权，如果按照一审法院的说法即鼓励强买强卖，只要给一个所谓合理的价格，上诉人就要无条件接受。如果被上诉人征收不符合法定条件，则上诉人完全可以不搬迁。况且本案中被上诉人所给予的补偿条件是严重低于周边类似房地产市场价格的，严重侵害了上诉人的合法权益。

复次，被上诉人未提交征收房屋的各项建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证据，也没有提交社会稳定风险评估，依法应当确认违法。

最后，因被上诉人没有作出征收决定，剥夺了上诉人针对房屋征收决定的救济权利，依法应当确认违法。

（二）一审法院已经查明被上诉人未作出补偿决定，补偿决定是2020年作出，依据的评估报告价值时点却是2018年10月6日，仅此一点补偿决定就不可能是合法的。上诉人提交的第十四项证据可评估报告的价格低于周边房地产市场价格，一审法院称上诉人未举证说明评估结果不当与实际不符，上诉人举证不能也不能免除被上诉人的证明责任，一审法院认定事实适用法律错误，一审判决依法应当撤销。被上诉人作出《补偿决定》所依据的评估报告严重违法，被上诉人据此违法、错误的评估报告所作出的《补偿决定》依法应当撤销。

上诉人认为该《评估明细表》违法、错误，具体理由如下：

第一，评估机构的选择方式不合法。被上诉人未与上诉人协商确定评估机构，评估机构也不是通过通过多数决定、随机选定。《评估机构的选择违法错误。

第二，评估价值时点错误。《评估》价值时点是2018年10月6日，被上诉人至今未作出征收决定，评估时点确定错误。

第三，《评估明细表》确定的房屋价值地域周边类似房地产市场价值。根据2018年11月2日致被搬迁住户的公开信（五）第2项：“本次被搬迁的住宅房屋一律按照十成新确定。”上诉人房屋所在地周边类似房地产市场价格已经达到7500元——10000元每平方米，《评估报告》所确定的房地产补偿标准严重低于房屋应有价值。本案至今未作出征收决定，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

第四，《评估明细表》未充分考虑上诉人实际居住条件，公共区域价值未依法进行评估。上诉人小区为公司自建房屋，拥有合法国有土地使用权证，小区公共区域为本小区居民实际占用使用，可供停车、休闲使用，《评估明细表》未充分考虑上诉人实际居住条件，公共区域价值未依法进行评估。

第五，《评估明细表》评估方法错误。据悉《评估明细表》采取了比较法，根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)第十三条第二款：“......；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。”之规定，评估方法选用错误。

第六，上诉人一直未收到正式的评估报告，直到2020年12月9日开庭之时，被上诉人才将《房地产征收评估报告》提交至法庭。被上诉人应当举证证明补偿的合法性，而在本案之中被上诉人并未提供相应的证据证明评估价格与周边类似房地产的市场价格一致，依法应当承担举证不能的后果。上诉人举证不能也不能免除被上诉人的证明责任，一审法院举证责任分配错误。

三、总结点评

依照法规的规定，征收部门必须依照征收补偿决定进行拆迁。征收补偿决定的内容具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或停产停业损失等。在征地拆迁过程中，有些征收部门为了降低征收成本，滥用自己的职权，不做出征收补偿决定或不按照征收补偿决定中规定的内容拆迁，将导致违法拆迁。违法拆迁，既包括实体违法，也包括程序违法。如果征收部门在被拆迁人提起复议或诉讼期限届满之前就进行拆迁，将导致构成程序违法。

在本案中，一审法院称补偿内容未侵害上诉人合法权益是错误的。因为作为合法房屋的所有权人，非经法定程序、无法定理由任何人不能侵害上诉人所有权，如果按照一审法院的说法即鼓励强买强卖，只要给一个所谓合理的价格，上诉人就要无条件接受。如果被上诉人征收不符合法定条件，则上诉人完全可以不搬迁。况且本案中被上诉人所给予的补偿条件是严重低于周边类似房地产市场价格的，严重侵害了上诉人的合法权益。如果征收部门应当做出征收补偿决定而不做出，应当做出评估报告而不做，那征收程序存在的意义将不复存在。“治国无法则乱”，古今中外概莫能外。

这里还可以再拓展一下违法征地的案例，我们律所往期文章也有更载，需要了解的朋友，可以关注！

广东某市被省政府确认征地违法！究竟做错了什么？律师要不要死磕